在重庆，TOD综合开发已成为超大城市优化空间结构、提升功能品质的重要路径。为何选择这种开发模式？又如何通过“有为政府”和“有效市场”的协同发力，将交通功能、城市品质，与市民生活有机融合？今日一起聚焦。
将“流量资源”转化为“发展资本”
“在这个区域我们到时候会盖两栋塔楼……”。在地铁6号线五里店站，重庆交通开投集团资产管理部工作人员高晶，正在给来渝考察轨道TOD项目的安徽开发商作介绍。
安徽长城置业集团有限公司成渝市场拓展组组长葛炎晨透露，今天他们考察的3个地方都跟轨道相关，之所以瞄准这样的地块，就是因为它的交通比较好，流量也比较大。
TOD，是指以公共交通为导向的开发，简单理解，就是以站点为圆心，在5到10分钟步行范围内，将上班、购物、居住等需求“打包”在一个圈里。这种模式在全球多个城市有成功实践：香港约45%的人口居住在地铁站方圆500米内；新加坡通过TOD打造新市镇，有效疏解了中央城区的人口压力。如何因地制宜发展TOD，将轨道交通的“流量资源”转化为“发展资本”，成为重庆打造交通新图景的关键题眼。
选择TOD模式，可以说，这是山城重庆优化超大城市空间结构，应对独特山地地形的精准适配。重庆，山峦叠嶂、两江分割，怎样穿透山脉、跨越江河？轨道交通，成为打破空间束缚，串联分散组团的高效便捷的“城市走廊”。截至今年7月，重庆轨道交通运营里程已达到582公里，建成全球最大的山地城市轨道交通运营网络。但更进一步的问题是，虽然轨道交通高效利用了有限空间，但特殊的山地地形，始终让重庆新建轨道的土地成本、工程难度都明显高于平原城市。新的挑战又如何破解？思路依然在“高效利用”这四个字，破解之道，在于如何将轨道的庞大“流量”，转化为城市社会与经济效益的“增量”。
小切口”利用资源
“大手笔”引导资源
作为超大城市，重庆轨道交通日均客运量超400万人次，可开发的潜力地块超60公顷，蕴含极高的资源转化价值。重庆是国内最早推进TOD建设的城市之一。在前期探索的基础上，2022年底，我市出台了中心城区轨道交通TOD综合开发用地管理办法，随后，住建、规自等部门进一步就用地控制、预埋预留、土地整治、收益分配等领域细化措施，形成轨道站点TOD综合开发体系。
市住房城乡建委轨道交通建设处副处长陶涛表示，打造轨道+商业、轨道+文旅、轨道+社区服务等多种消费就业生活的新场景，形成多层次的人口聚集的效应，最终也会反哺用于轨道自身的建设和运营。
重庆交通开投集团资产管理部部长左璇说：“让它变成一个综合效率更高的项目。并不是说我们是一个开发商、只做居住。它肯定还承载了一些城市的功能，我们的目的是能级的提升。”
观察近年来重庆的相关探索，可以梳理出两条代表性路径：第一条，是向空间要效益的“垂直开发”。如果说早期李子坝单轨穿楼还有些“无心插柳”的意味，到沙坪坝站“高铁穿楼”、重庆东站“0换乘”等等，已是设计先行的手笔。以“工程创新”破解地形难题，形成一批“交通+消费+文旅”的代表性项目。第二条，是向区域要价值的“圈层开发”，以站点为核心向周边逐级拓展 。如果垂直开发是“小切口”利用资源，那区域开发则是“大手笔”引导资源。
“小切口”利用资源，“大手笔”引导资源。我们来观察“大小之间”的TOD模式。TOD倡导高密度、高强度、立体化的“站城一体化”开发，从“二维平面”转向“三维立体”，也就是说，不是平面的扩张，而是围绕站点这一“垂直交通核心”，向上和向下要空间、重塑价值。政府层面，“有为政府”引领，规划先行，政策保障；市场层面，吸引各类企业积极参与，确保项目的品质和运营效率，展现“有效市场”的活力。以6号线王家庄站为例，项目在规划阶段，就明确教育、商业等基础配套要优先落地。通过40余次招商对接，最终引入实力雄厚的央企进行开发。数据显示，项目开发后王家庄站日均进出站客流比此前提升了30%以上。还有很重要的一点，重庆并非“一刀切”地推进轨道交通TOD综合开发，而是分类实施，针对不同区域特点制定差异化方案。
量体裁衣 分类实施
打造“轨道上的都市区”
今年6月27日，重庆东站正式开通运营。这座“超级枢纽”可谓重庆枢纽型TOD的典范。东站利用原有的地形高差，把铁路站场“架高”到一座“桥”上，由此置换出约55.6万平方米的开发空间。桥的上方，修建铁路站场、候车厅和旅客服务夹层；桥面和桥下，则嵌入轨道、公交、长途汽车，通过电梯、扶梯，构成高铁、地铁、公交无缝对接的立体换乘体系，不仅提升交通效率，更大幅提升居民出行体验。
站城共生，让交通枢纽成为城市的会客厅，而通过商服型TOD的打造，轨道站点，也成为城市商业的新地标。金沙街TOD项目位于沙坪坝区三峡广场核心区域，与龙湖·金沙天街无缝链接，这一TOD项目整合了轨道1号线、9号线、环线和在建的7号线，同时汇聚40余条公交线路辐射全城，通过站城融合开发，日均60万客流天然转化，展现出强劲的商业变现能力。
除此之外，我市还在打造产业型TOD，侧重提供文体或生态功能的公服型TOD，以及完善15分钟便民生活圈建设的居住型TOD，充分利用不同区域的固有禀赋，通过精细化规划、设计和运营，让轨道延伸处的城市品质更加优化，城市功能更加完善。
怎样让“有为政府”和“有效市场”更好地协同发力？在重庆交通大学智慧城市学院院长、教授 陈坚看来，概括起来是两个维度：第一个，能够体现以人为本和社会的关切导向，让这个TOD的项目开发之后，能够真正发挥社会效益、经济价值。同时，能够吸引市民在TOD周边完成居住、休闲、工作、购物一系列的活动，能够聚焦在TOD沿线，这个时候就体现了“有为政府”加上“有效市场”的结合。以人为本，人性化这也是非常契合我们建设现代化人民城市的一个新要求。实际上，非常优秀或者高品质的TOD综合开发，对于整个城市的更新、城市品质的打造，是非常有效的一种载体和新的方式。
在重庆，山地地形固然是约束，但也赋予了这座城市独特的立体感和层次感。通过TOD开发，塑造出富有空间特色和趣味的公共空间，既给市民带来了便捷的“出行到达”，还为城市生活刷新了一种新奇的“体验到达”。这样的一体化，将轨道流量转化为集约化、高效化、人性化的发展增量，最终实现的是社会效益与经济效益的循环双赢。
（重庆广电-第1眼TV 傅了 邓静 吴静 李波 雷羽 李艺 陈力 综合报道）