文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞
3月31日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合印发了《关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见》，《意见》显示，城中村改造地块，除安置房外的住宅用地规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。保障性住房包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类。
该《意见》自2025年4月1日起施行，有效期5年。
10%中的5%为确保建设量
此次印发的《意见》，和以往文件相比，修订的主要内容之一为规划建设保障性住房方式。
一是明确城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房，其中的5%为确保建设量，另外的5%为统筹建设量（由项目所在行政区人民政府通过在本项目复建安置区中筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足）。同时文件明确，单个城中村改造项目的规划节余以及各区通过另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或其他政府性房源转化等方式筹集的保障性住房超过10%比例的建设量，可以抵扣项目所在行政区其他城中村改造项目的保障性住房建设量。
二是明确规划建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。三是明确规划节余优先用于保障性住房。四是明确保障性住房建设量区域统筹规则及审批要求。
配置保障性租赁住房，面积不低于村民村集体住宅建筑面积的20%
在配置保障性租赁住房方式方面，《意见》明确复建安置区用于集中建设租赁住房（集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等）的建筑面积不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%（因采取“依法征收、净地出让”新改造模式，复建安置区住宅总量有所减少，将既往政策规定的25%调整为20%）。倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。
同时引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营（经认定为保障性租赁住房后，可以计入本项目保障性住房统筹建设量），同时消除产权人依法进行住房抵押、转让、收回住房自住疑虑。
◉城中村改造项目规划建设保障性住房的具体方式、具体要求有哪些？
一是以单独选址划拨供应的保障性住房用地由住房保障专营机构（广州市住房保障办公室、广州安居集团等国有企事业单位）作为用地单位集中新建保障性住房，优先用于公共租赁住房用途。
二是以商品住宅用地公开出让配建政府产权保障性住房，由住房保障专营机构按照国有资产管理有关规定接收管理。
三是城中村改造项目改造范围规划建设量超出自身改造建设量的规划节余（以下简称“规划节余”），优先用于满足保障性住房配置建设量。
四是单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的，应当确保至少达成5%比例并且相对集中建设（即“确保建设量”）；其余建设量由项目所在行政区政府通过在本项目复建安置区内筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足（即“统筹建设量”）；确有困难无法达成或者补足的，应当由区政府征求市住房和城乡建设局、规划和自然资源局意见后报请市政府审批同意。
五是单个城中村改造项目以集中新建、配建、规划节余、回迁安置房源节余等方式规划建设保障性住房超过10%比例的，超出建设量可以结转抵扣项目所在行政区其他城中村保障性住房建设量。
六是市住房保障办公室会同住房保障专营机构对城中村配建保障性住房情况建账跟踪记录、督促落实。
举例来说，某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设；二是另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量：（1）通过筹集保障性租赁住房1.8万平方米，（2）区政府承诺其余的0.2万平方米通过其他商品住房地块配建或者收购商品房方式在项目实施方案审批通过之日起三年内补足。
◉复建安置区村民自住住房和租赁住房建设方式为何？
在征求村民、村集体经济组织意见基础上，分别相对集中建设村民自住住房、租赁住房。按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别以相邻楼栋相对集中建设村民自住住房、租赁住房，确实不能整栋建设的，应当以连续楼层建设。
用于安置和补偿村民的自住住房、租赁住房确权到村民名下，补偿村集体经济组织的租赁住房确权到村集体经济组织名下。
租赁住房宜由村经济组织、村选聘专业化住房租赁机构或者以住房投资入股组建租赁企业，进行高标准、规范化经营，并按《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）等支持政策享受减按1.5%计算缴纳增值税的优惠。村民按委托约定收取规模化经营的租赁住房租金，由受托机构负责租赁经营和管理责任义务。
村民自住住房、租赁住房不宜自行散租。
编辑：苏惠琳
来源：金羊网