21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
近日，中国内地第一只商业REITs越秀房产基金公布2024年业绩。受到市场环境影响，越秀房产基金营收、利润表现均平平，自2022年以来已经第三年录得亏损，营业收入则是三年来首次下降。
根据财报，截至2024年12月31日止财政年度，越秀房产基金录得营业收入20.3亿元，同比减少2.7%；取得物业收入净额14.4亿元，同比减少2.1%；除税后亏损约3.4亿元，相较于2023年除税后的亏损额395.5万元有较大幅度的下滑，这主要是由于投资物业公平值亏损影响的缘故。
越秀房产基金主要持有的物业类型包括甲级写字楼、商业综合体、零售商业、酒店、服务式公寓、服装专业市场等，其主要的物业组合包括广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦，以及位于上海、武汉、杭州及香港的核心商业区域物业。 截至2024年12月末，越秀房产基金持有物业产权总面积约118.4万平方米，物业估值约423.1亿元。
分物业类型来看，2024年，越秀房产基金主要业态表现相对平淡。其中，写字楼业态营收减少0.54亿元至11.5亿元，同比下降4.5%；酒店及服务式公寓营收减少0.28亿元至5.1亿元，同比下降5.2%；但批发商场营收增加0.22亿元至2.1亿元，同比增长12.1%；零售商场营收增加0.04亿元至1.7亿元，同比增长2.7%。
在所有物业中，为越秀房产基金贡献值最大的物业为广州国际金融中心。这座综合体项目全年贡献10.08亿元收入，占营收的比例近半。此外，广州IFC超甲级写字楼全年续约率超八成；商场广州IFC国金天地客流量也同比增长7.4%，期末出租率高达98.3%。
但即便如此，越秀房产基金的写字楼业态主要营业指标仍然持续下滑。截至2024年12月31日，越秀房产基金的写字楼出租率81.7%，2023年同期为82.5%；不含税租金单位为178.1元/平方米/月，2023年同期为185.3元/平方米/月。
酒店业态方面，越秀房产基金的核心资产之一广州四季酒店表现尚可。2024年，广州四季酒店的平均入住率是81.5%，同比增长1.6个百分点，高于周边同类酒店1.2个百分点。2024年实现收入3.89亿元，平均房价2136元/间/晚，高于周边同类酒店平均房价31.8%。
与此同时，越秀房托基金旗下的专业市场项目广州白马服装市场逆势增长。年报显示，广州白马服装市场实现租金收入同比提升12.1%，出租率高达97.1%，收入贡献率也提升至10%。
相对比而言，商业地产管理其实是轻资产运营模式，但越秀房产基金背负了巨额的贷款，这也对利润造成了较大的影响。2024年，越秀房产基金也通过置换贷款，释放偿付利息的压力。越秀房产基金称，为了降低汇率利率带来的风险，越秀房产基金分别于2024年2月和12月，合计引入超过45亿元贷款，用于置换境外浮息港元贷款。截至2024年末，越秀房产基金融资总体年利率为4.16%，较年初4.74%下降58个基点；全年平均付息率4.53%，同比2023年的4.60%下降7个基点。即便如此，越秀房产基金2024年的财务支出仍然达到了近10亿元。
因为观察到市场环境仍然会对财务报表带来持续影响，越秀房产基金在2024年下半年减免管理人费用4000万元，这一部分减免金额将在2025年的财务报表内反映。
同时，由于越秀房产基金的业绩尚未企稳，其价格何时止跌也成为投资者关注的焦点。
越秀房产基金管理层在业绩会上表示，商业办公类物业要看到产业的增长点在哪里，目前观察到部分行业处在增长期，例如AI科技类等行业以及商业服务类仍在增长，而从2024年越秀房产基金整体的运营情况来看，整个业态的出租率有一定的回稳趋势；此外通过产品改造也使得项目的周转率能够有效改变，如果能够结合产业转型的方向，在一定的情况下商业办公类项目的表现有望企稳。
越秀房产基金董事长及行政总裁林德良在业绩会上总结称，“2024年，在经营压力面前，管理人坚定信心，强化风险管理，审时度势地制定资产管理策略，竭力稳定经营基本面。通过行之有效的资产管理策略成功抓住政策红利和市场机遇，有效支撑了基金全年经营收入。”
展望2025年，林德良表示，随着市场信心持续夯实，基金旗下商办、零售、酒店多元业态有望深度受益，为投资者持续创造稳健的业绩回报。
更多内容请下载21财经APP