公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，主要包括以下几个方面：
产权性质
公寓：土地性质一般为商业或办公，因此公寓的产权性质也为商业或办公。产权年限通常为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅：土地性质为住宅，因此住宅的产权性质也为住宅。产权年限为70年。
落户规定
公寓：由于是商业性质，通常不能落户。但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户，具体政策需根据当地规定。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
房屋使用
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，还可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
使用成本
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
配套设施
公寓：尤其是品牌公寓，通常有较完善的配套设施和统一的服务，如24小时安保、门禁等。
住宅：配套设施相对简单，可能离地铁站较远，生活便利性相对较低。
居住舒适度
公寓：通常为两梯十户甚至更多，人员较多且杂乱，安全性和私密性相对较差。
住宅：多为两梯三户或四户，人员较少，私密性和安全性较好。
税费
公寓：在二手交易过程中，税费相对较多，如增值税、契税和个人税等。
住宅：二手交易税费相对较低。
贷款政策
公寓：不限贷，但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
住宅：限购限贷，但有首套房利率优惠，并且能使用公积金贷款。
根据以上区别，选择公寓还是住宅主要取决于个人需求和实际情况：
资金允许的情况下：优先选择住宅，因为住宅的户型、配套和生活成本更适宜居住。
资金有限但需要房子自住：可以选择小面积公寓，既能节省租金，又能提供一定的归属感。
有创业或投资需求：可以选择公寓，因为公寓具有更高的“理财”属性。
对生活便利性和安全性有较高要求：可以考虑品牌公寓，通常提供更好的安保和服务。