本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
“四时文宴国潮市集开了两个多月，但客流量非常少，超市每天的流水只有几十元。”李青（化名）经营的超市是四时文宴国潮市集中最大的店铺。尽管日均流水不足百元，但开业成本代价高昂：需支付20万元的押金和1.2万元/月的物业费，再加上超市存货，总计成本近50万元。
据了解，四时文宴国潮市集位于上海市凯德闵行商业中心，该项目是上海市莘庄地区的商业地标。为了盘活商场客流冷区及低效空间，凯德闵行商业中心与上海东溪荟企业管理有限公司（以下简称“东溪荟”）签订了为期10年的《商铺租赁合同》，东溪荟作为“二房东”引入了30余名个体租户。
四时文宴国潮市集个体租户代表表示，市集在宣传时承诺的非遗概念并没有落地，如今已变成了一座“鬼城”，存在不开空调、充满异味和安全隐患等问题。此外，东溪荟在招商时以“零元房租”为噱头，涉嫌虚假宣传。如今，众多租户想要退租，但东溪荟已将超300万元的保证金挪作他用、不予退还。
“凯德闵行商业中心由凯德投资持有及管理，项目与东溪荟系房屋租赁合同关系。”凯德投资相关负责人日前在接受《中国经营报》记者采访时表示，就法律约束而言，项目严格依据合同条款（行事），如未来东溪荟有涉及违反合同条款的行为，项目有权依据合同条款中止合作。
国潮市集人流稀少
在凯德闵行商业中心，位于B1层的盒马鲜生即使工作日也热闹非凡，餐饮店铺也人声鼎沸。但与之形成鲜明对比的是，位于B2层的四时文宴国潮市集人流稀少，不少店铺已经关门歇业。
李新（化名）便是闭店大军中的一员，其曾在这里经营一家东台鱼汤面馆。李新告诉记者，在将全部身家都拿来投资后，面馆在今年春节后开业，但堂食加上外卖一天的营业额也不足百元。“市集现在就像一座‘鬼城’，多开一天就多亏一天。”
租户代表给记者提供的《商铺租赁合同》显示，凯德闵行商业中心与东溪荟签订协议，向其出租位于B2层的02/31/32号房屋，出租期限为2024年9月—2034年9月。此后，东溪荟又将租赁区域分割租给30余家商户，最终打造成了四时文宴国潮市集。
“从形式上来看，东溪荟此举是符合‘二房东’定义的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向记者分析指出，“二房东”在法律角度上的定义一般是转租人，也就是并非租赁房屋的所有权人或者原始出租人，而是从所有权人、原始出租人处承租后再将租赁房屋转租。
对此，凯德投资相关负责人表示，依据合同条款，东溪荟作为整体租赁场地的管理及营运方，负责租赁区域内铺位所需硬件的装修改造、软装美陈呈现及市集的招商运营。这种合作模式是商业地产业界市集类品牌的常规模式，主要优势在于可以有效盘活商场客流冷区及低效空间，提升整体商业价值。
但凯德投资的美好设想并未能实现。30余名个体租户在联名信中直言，四时文宴国潮市集不仅长期人流稀少，冬天温度还长期处于零下，充满异味。“很多店铺经营者不堪重负，经营难以为继。”
“针对油烟问题，据了解是东溪荟在经营过程中未开启排油烟风机所致；冬季空调（暖气）不足问题，是由于东溪荟节省成本未开启空调或未按设计要求配置所致。”上述凯德投资负责人解释道，项目已就现场发现的问题多次与东溪荟进行沟通，并出具了书面整改通知督促其予以整改。
以“零元房租”为噱头招商
此外，四时文宴国潮市集还涉嫌虚假宣传。“东溪荟在招商时以‘零元房租’为噱头，但算上营业额扣点和物业费，铺位成本大约是凯德闵行商业中心B2层同等面积铺位的一半。”李新表示。
对于租户的上述质疑，凯德投资方面在回复记者采访时表示，据了解，所有签约小租户的商务条件为月营业额的15%—18%作为扣点租金，再加上115元/平方米/月的固定物业管理费，并非“零元租金”。
王玉臣分析称，东溪荟以“零元房租”为噱头，实则是与个体租户在《商铺租赁合同》中明确约定租金按照“抽成租金”的方式计算，明显与其宣传内容不一致。如果东溪荟在宣传或签约过程中未予以明确释明、提示并披露租金收取规则，引起个体租户误解是可以被定性为虚假宣传的。
由于四时文宴国潮市集人气迟迟不见起色，包括李新在内的30余名个体租户纷纷想要退租。据一位租户代表介绍，东溪荟不但不愿退还300余万元的保证金，并将这笔资金挪用到其他项目。
王玉臣分析指出，根据《商铺租赁合同》的相关条款，在权责方面个体租户的责任较多，而东溪荟的权利较多。在第九条变更和解除本合同的约定中，也并未约定个体租户可因诸如收支不平衡原因享受约定解除权。因而，若单纯依据《商铺租赁合同》，承租方难以解除合同。
王玉臣进一步表示，从法定解除权出发，东溪荟对于市集具有维修、保养、管理、经营的义务，如其未履行相应义务是导致人流稀少的主要原因，从而造成个体租户入不敷出，承租方可以据此尝试提出解除合同。同时，如果在签订合同之初，东溪荟对商场真实的人流量与经营收益状况等作出重大误导性宣传，利用信息差导致个体租户不了解真实情况，承租方也可以尝试主张撤销该合同并主张赔偿。
根据《上海市住房租赁条例》第二十九条规定，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，应当按照规定，在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。住房租赁企业向承租人一次性收取租金超过三个月的部分，以及收取押金超过一个月租金的部分，应当存入住房租赁交易资金监管专用账户。
“个体租户可以了解监管账户信息，如果东溪荟存在逃避资金监管的行为，导致保证金不能退回，租户也可以以投诉、举报等方式要求对东溪荟的违法行为进行调查处理，相关处理结果可以作为在协商、诉讼中的依据、证据。”王玉臣分析道。
上述凯德投资负责人表示，凯德闵行商业中心帮助个体租户与东溪荟搭建各种沟通平台。“相关部门明确表示，个体租户和东溪荟签署的合同没有涉及违约，如若个体租户仍旧存在歧义，属于民事纠纷，建议尽快通过法律途径立案诉讼。”
非遗元素货不对板
近年来，随着上海商业地产整体过剩，竞争愈发白热化，各类复古、国风市集成为商业综合体引流的秘密武器之一。
“市集已成为商场运营活动的优选项之一。”第一太平戴维斯中国区商业及零售服务部负责人钟芳芳表示，为提升人流量并填补空置面积，许多商业地产业主正在积极尝试新模式，例如设置沉浸式体验区和主题市集等，以提高消费者参与度和项目吸引力。一些品牌方也在通过不同空间形式融入主题市集概念。
凯德闵行商业中心也希望复刻主题市集运营模式。上述凯德投资负责人表示，在初期招商阶段之所以打造四时文宴国潮市集，主要因为闵行项目属于典型的社区型商业，缺乏强体验性、社交化、高传播度的餐饮集群。国潮市集可填补这一空白，并且可以丰富周边客群选择，与周边项目形成差异化的良性竞争。
“据我们了解，东溪荟计划将国潮市集打造为非遗特色食集，租户合作初始承诺内部有30%的非遗流量品牌、40%的老字号，辅以空间场景设计与丰富多彩的非遗活动，从而以‘主题化场景+差异化品牌+高频更新+非遗市集’汇聚一批主力店。”上述凯德投资负责人阐释道。
但四时文宴国潮市集的非遗属性只是停留在宣传手册上。李新告诉记者，之所以选择该市集就是被非遗元素所吸引，宣传手册中古色古香的环境非常漂亮。但市集在装修完后的效果大相径庭，应该占绝大多数的非遗品牌和老字号没有落地，只有一家非遗火锅店和少数非遗手工摊位。
对此，记者多次致电东溪荟负责人，但未能接通。东溪荟招商人员解释称，目前市集处于调改阶段。市集内有一个舞台，会进行一些非遗表演。
这也正是当前社区商业生存承压的一个缩影。相关数据显示，截至2025年一季度，上海市商业地产空置率为11.3%，而中高端购物中心空置率为9.47%，“拉后腿”的正是社区商业。
一名上海商业地产业内人士建议，一方面，社区商业要避免空泛的“国潮”“复古”标签；另一方面，这类业态应由商场自营管理，避免“二房东”经营乱象，并在运营初期向租户提供相应的租金补贴。